司法書士田原一暁（兵庫県川西市）登記・相続・遺言はお任せください

年末年始の営業について

司法書士田原一暁 — Mon, 27 Dec 2021 10:35:03 +0000

本年も、格別のご愛顧ありがとうございました。

年末年始の営業ですが、年末は令和３年１２月２８日にて仕事納めとさせていただき、年始は令和４年１月４日から通常どおりに営業しております。

普段は平日に休みが取りにくく必要な登記手続きが先延ばしになっておられる方・・・等々、ご相談いただくことが可能かと思います。

ご相談のご予約はこちらからお願いいたします。もちろんお電話（０７２－７４０－３９００）でのご予約も可能です。

新年も何卒よろしくお願い申し上げます。

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昭和５０年代の抵当権の抹消登記漏れ

司法書士田原一暁 — Tue, 26 Oct 2021 23:18:19 +0000

昭和５０年代の抵当権の抹消登記漏れ

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

抵当権抹消登記の申請を放置していると後々面倒なことになることは今までに何度か書いてきましたが、最近、昭和５０年代に設定された抵当権の抹消登記がされていない事案がありました。

どのような経緯で発覚し、どのように手続きを進めるのかについて書いてゆきたいと思います。

発覚の経緯

今回の場合、相続による所有権移転登記のご依頼をいただき、登記情報提供サービスで登記情報の事前確認をした際に発覚しました。

関連リンク：登記情報提供サービス

この不動産の所有権の登記名義は亡くなった夫であり、亡き夫は亡き夫の父から約２０年前に相続をしています。

名義人の亡き夫から依頼者である妻に相続による所有権移転登記をするとの事案です。

設定されている抵当権は昭和５０年代に設定されたものであり、設定されてから約４０年が経過しています。

抵当権の債務者は、亡き夫の父（故人）です。

抵当権の内容

設定されていた抵当権の内容は、次のようなものでした。

抵当権者：損害保険会社（会社再編前の古い社名での登記）

登記原因：住宅ローン保証保険契約による求償債権

債権額：３００万円

債務者：夫の亡き父

この記載から推測されることは、

①住宅ローンに関する抵当権であること

②被担保債権はもう完済している可能性が高いこと

であり、抵当権の抹消登記が必要です。

ご依頼者のお話し

ご依頼者にこの事実をお伝えしてお話をお聞きしました。

抵当権が残っていることは全く知らず、抵当権に関する書類は手許には無いとのことでした。

義理の父の住宅ローンについて全く知らなくても無理はありません。

分からないなりに対応していくほかありません。

抵当権者への連絡

まずは抵当権者に連絡をしなければいけません。

インターネットで検索をして、抵当権者が現在どの会社なのか？を調べます。

銀行もそうですが、金融機関は社名変更や合併などで、現在、どの会社が権利を有しているのかが分かりにくいことが多いです。

今回の事案では、某大手損害保険会社が当事者であることがわかりました。

規模の大きい会社ですので、抵当権の抹消登記漏れの担当部署を調べようと思いましたが、なかなかわかりません。

仕方がないので、大代表に電話をして確認してもらいました。

何回か電話を掛け直して、大阪にある部署が担当部署であることがわかりました。

ご担当者に事情を説明したところ、該当の記録が残っていて、抵当権抹消登記に協力していただけることになりました。

このような場合の抵当権抹消登記の手続き

抵当権抹消登記の手続きに必要な書類を紛失している場合には、必要な書類を抵当権者に再発行してもらうことになります。

関連ページ：抵当権抹消登記（通常の場合）

再発行してもらう書類ですが、抵当権者の現在の代表者（代表取締役など）のお名前で解除証書や委任状を再発行してもらいます。

ただ、再発行が出来ない書類として、登記済証があります。

昭和５０年代の抵当権設定登記の場合、抵当権設定契約証書に法務局の登記済みの朱判が押されたものが登記済証である場合がほとんどです。

抵当権抹消登記には、この登記済証を添付する必要があります。

紛失して添付できない場合には、通常は事前通知という制度を利用して抵当権抹消登記を申請します。

関連ページ：権利書、登記識別情報通知を紛失したのですが？

抵当権抹消登記には、通常、抵当権者の印鑑証明書は必要ありませんが、登記済証が添付出来ない場合には、抵当権者の印鑑証明書（登記申請時に発行後３か月以内）の添付を要します。また、委任状の押印は、法人の法務局届出印である必要があります。

まとめ

さて、抵当権抹消登記の手続きに必要な書類を紛失している場合にも手間を掛ければ抹消登記は可能です。

ただし、

１．書類の再発行に時間がかかる

２．事前通知制度を利用しての登記申請は時間がかかる

ということは、念頭に置いておかなければなりません。

売却の期日が決まっている等、時間に制約がある場合には困ったことになる場合があります。

抵当権抹消登記は、お早めに申請することをお勧めします。

お電話でお問い合わせの方は、０７２－７４０－３９００にお電話ください。（平日の９時から１７時）

お問い合わせフォームでお問い合わせの方は、下記ボタンをクリックしてください。（お返事にお時間をいただく場合があります）

川西合同事務所　司法書士田原一暁

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遺言書があっても相続登記を早めにする理由

司法書士田原一暁 — Sun, 26 Sep 2021 09:07:06 +0000

遺言書があっても相続登記を早めにする理由

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

亡くなった方が遺言書をのこしており、遺言には自分が不動産を相続すると書かれていた。

遺産分割協議が整い、自分が不動産を単独で相続することになった。

このような場合にも、相続登記は早めに申請することをお勧めします。

遺言書がある場合の相続登記手続き

遺言書がある場合には、他の相続人の協力を得ることなく相続による所有権移転登記を申請することが出来ます。

必要書類は、次のとおりです。

１．遺言書

２．被相続人の住民票除票、戸籍附票、登記済証など、登記名義人と被相続人の同一性を証する書面

３．被相続人の死亡記載のある戸籍（除籍の場合もある）謄本

４．相続人の戸籍謄抄本（謄本でも抄本でも可）

５．相続人の住民票

６．不動産の固定資産税評価証明書または固定資産税の課税明細書

他の相続人の戸籍や住民票や印鑑証明書なども必要なく、印鑑を押してもらう書類もありません。

法定相続分による相続登記

たとえ遺言書があったとしても法務局には遺言書の存在は知られていません。

また、遺産分割協議によりある相続人が単独でその不動産を相続することになったとしても、それは当事者以外の人の知るところではありません。

遺言書や遺産分割協議においてその不動産を相続しないこととなった相続人でも、法定相続分による相続登記の申請が可能です。

法定相続分どおり持分割合での相続登記は、相続人の内の一部からの申請で可能（保存行為）とされているからです。

結果、法定相続分による相続登記は受理され、不備がなければ、法定相続分どおりの持分割合に登記がされます。

遺言書の内容に納得がいかない、あるいは遺言書がそもそも無効であると主張する相続人は、この相続登記申請を選択することが可能です。

法定相続分による相続登記の効果（相続人間）

前述の法定相続分どおりの相続登記の効果ですが、

１．遺言書が無効である場合

有効にされた登記であり、その後、遺産分割協議が整った場合には、遺産分割を登記原因とする持分移転登記を申請することになります。

２．遺言書が有効であった場合

遺言書により取得することとなっていた相続人の持分については登記が有効であるため、所有権更正登記を申請することになります。

所有権更正登記に協力が得られない場合には、持分移転登記を求める訴訟が必要になります。

３．遺産分割協議で決定された内容と相違している

遺産分割協議においてその不動産を取得することとなっていた相続人の持分については登記が有効であるため、所有権更正登記を申請することになります。所有権更正登記に協力が得られない場合には、持分移転登記を求める訴訟が必要になります。

法定相続分による相続登記の効果（対第三者）

法定相続分による相続登記がなされた後に、第三者が関係してきた場合にはどうなるのでしょうか？

第三者とは、法定相続人の持分を譲り受けてその旨の登記をした人、法定相続人の持分に抵当権設定登記をした人、法定相続人の持分を差し押さえた相続人の債権者などが該当します。

２０１８年の民法改正により、次の条文が新設されました。

（共同相続における権利の承継の対抗要件）

第八百九十九条の二　相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

２　前項の権利が債権である場合において、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超えて当該債権を承継した共同相続人が当該債権に係る遺言の内容（遺産の分割により当該債権を承継した場合にあっては、当該債権に係る遺産の分割の内容）を明らかにして債務者にその承継の通知をしたときは、共同相続人の全員が債務者に通知をしたものとみなして、同項の規定を適用する。

出典：e-Govポータル　（https://www.e-gov.go.jp）

つまり、遺産分割協議により当該不動産を単独で相続することとなった相続人、遺言により当該不動産を単独で相続することとなった相続人は、登記を先にしていなければ、第三者に対して自分の法定相続分を超える部分については対抗することができません。

そのような事態を避ける方法

自分が単独で相続することとなっていた相続人も、第三者に対しては登記なくして法定相続分を超える部分に関しては所有権を対抗することができません。

自分の法定相続分については対抗できるとしても、他の相続人が全く知らない第三者に持分を譲渡してしまった場合には、その悪意を証明できない限りは対抗することが出来ません。

遺産分割協議や遺言書が無い場合でしたが、法定相続分どおりに相続登記をして第三者に持分を譲渡してしまった事例を、私は経験しています。

そのような事態を避けるためには、出来るだけ早めに相続登記を申請してしまう他ありません。

遺言書が自筆証書遺言の場合には、遺言書の検認手続きを経なければ相続登記を申請することは出来ません。

遺言書の検認手続きには、法定相続人すべてを明らかにする戸籍謄抄本が必要であり、戸籍の取得にはある程度の時間が必要です。

また、遺言書の検認申立書を家庭裁判所に提出しても、検認の期日までには日数を要します。

いずれにしても早めに手続きに着手することをお勧めいたします。

ご心配な方は、お早めに弁護士や司法書士等の専門家にご相談されることをお勧めします。

お電話でお問い合わせの方は、０７２－７４０－３９００にお電話ください。（平日の９時から１７時）

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尊厳死の意思を表明したいとのご相談

司法書士田原一暁 — Sat, 04 Sep 2021 02:26:29 +0000

尊厳死の意思を表明したいとのご相談

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

先日、ご高齢の男性がアポイントなしで事務所を訪ねて来られました。

お話をお伺いすると、尊厳死を希望されておられ、そして、それを書面化したいとのことでした。

そのようなご相談は初めてでしたので、一度調べてから再度お話をさせていただくこととして、一旦お引き取りいただきました。

１．尊厳死について調べてみてわかったこと

⑴　尊厳死とは何か

延命措置を断って自然に死を迎えること。

⑵　延命措置とは何か

病気の回復が見込めない場合に、人工栄養や人工呼吸器を使用して延命することを目的としてされる措置。

病気の回復が見込める場合に、人工栄養や人工呼吸器を使用して病気の治癒を目指す措置は延命措置ではない。

⑶　尊厳死と延命措置

①延命措置を開始しない（不開始）

②延命措置をやめる（中止）

の２つの場面が想定される。

⑷　苦痛の緩和のための措置

延命措置を開始しない場合や延命措置を中止する場合にも、苦痛の緩和のための措置は行われる。

⑸　安楽死との違い

病気の回復が見込めない場合に、薬物の投与などにより人為的に生命を短縮させる「安楽死」は、尊厳死とは別の概念である。

⑹　厚生労働省のガイドライン

平成１９年に厚生労働省はガイドラインをとりまとめました。このガイドラインの策定は、平成１８年に発覚した富山県射水市における人工呼吸器取り外し事件がきっかけとなったといわれています。また、社会情勢の変化に合わせて平成３０年に改訂しています。

厚生労働省の「人生の最終段階における医療・ケアの決定プロセスに関するガイドライン」の改訂についてはこちらをご参照ください。

２．尊厳死の意思の表明方法

⑴　ご本人の意思確認

ご本人が尊厳死を選択するか否かの意思を表明できる場合には、本人の意思を尊重すべきことは明白です。

ただ、尊厳死を選択するか否かをご本人が表明できない場合にはどうすべきなのでしょうか？

前述の厚生労働省のガイドラインには、尊厳死を選択するか否かのご本人の意思が確認できない場合の対応について、次のように記載されています。

以下引用

本人の意思確認ができない場合には、次のような手順により、医療・ケアチームの中で慎重な判断を行う必要がある。
① 家族等が本人の意思を推定できる場合には、その推定意思を尊重し、本人にとっての最善の方針をとることを基本とする。
② 家族等が本人の意思を推定できない場合には、本人にとって何が最善であるかについて、本人に代わる者として家族等と十分に話し合い、本人にとっての最善の方針をとることを基本とする。時間の経過、心身の状態の変化、医学的評価の変更等に応じて、このプロセスを繰り返し行う。
③ 家族等がいない場合及び家族等が判断を医療・ケアチームに委ねる場合には、本人にとっての最善の方針をとることを基本とする。
④ このプロセスにおいて話し合った内容は、その都度、文書にまとめておくものとする。

引用終わり

出典　厚生労働省「人生の最終段階における医療・ケアの決定プロセスに関するガイドライン」（平成３０年３月改定）

⑵　事前に尊厳死の意思表明をするための制度

尊厳死を選択するか否かの意思表明が出来ない事態に備え、事前に尊厳死の意思表明を書面でしておく制度があります。

①尊厳死宣言公正証書の利用

尊厳死宣言公正証書は、公証人に依頼をして作成してもらいます。

公証人が五感の作用で認識した結果を記述する公正証書を事実実験公正証書といいますが、尊厳死宣言公正証書は事実実験公正証書の一種です。

公証人の面前で尊厳死を宣言し、公証人がその内容を録取して作成します。

日本公証人会連合会のホームページ（こちら）を参考にしてみてください。

②公益財団法人日本尊厳死協会の利用

公益社団法人日本尊厳死協会のホームページには、尊厳死に関する様々な情報が掲載されています。

リビング・ウィル（終末期医療における事前指示書）などが利用できるようです。

詳しくは、同法人のホームページをご参照ください。

３．今回のご相談者にどう対応するか？

今回のご相談者は、事前に尊厳死についての意思表明をすること、その文書化をご希望されていますので、意思表明を書面でする方向で話を進めます。

現時点で、その際にポイントになると考えていることは、次のとおりです。（お話をしていく中で、変化するかもしれませんが）

⑴　書面の記載内容

現在想定している記載内容は、

①書面がご本人の真意に基づき作成されていること

②書面がご本人の判断能力が正常である時に作成されたこと

③尊厳死を希望すること

④延命処置を開始しないこと

⑤延命措置が既に開始されている場合（救急搬送された場合など）に、延命措置を中止する基準

⑥苦痛の緩和措置の希望

⑦ご家族や医療関係者等に対する希望

⑧医療関係者が刑事訴追されないことの希望

※　ご相談者の希望することが他にあれば、盛り込んでいきます。また、ご相談者が不要な項目は削除します。

⑵　どのような方式で書面化するか

書面の方式ですが、次の選択肢をご提示し、ご相談者に選んでいただくことを考えています。

①私文書で作成する

尊厳死の意思表明は、私文書ですることも可能と考えます。

ただし、本当にご本人の意思に基づいて作成されたものかの証明力は公正証書には劣りますので、作成した文書が医療関係者等にどのように受け止められるのか？は分かりません。

また、文書を作成したことをご家族等に伝えておかなければ、せっかくの文書が日の目を見ない可能性がありますので、作成した文書はご家族に託す等の対応が必要と考えます。

②尊厳死宣言公正証書を作成する

ご本人の意思に基づいて作成されたことを対外的（医療関係者や介護関係者）に証明するには良い方法と思います。

公正証書を作成したことをご家族に伝えておかなければ、せっかくの公正証書が日の目を見ない可能性がありますので、公正証書を作成した場合にもやはりご家族に託す等の対応が必要と考えます。

③公益財団法人日本尊厳死協会を利用する

この場合には、ご相談者様が直接同法人とやり取りをしていただくことになります。

⑶　尊厳死について考えた中で感じた事など

①事前に書面を作成することにより、ご相談者の希望は一定程度かなえられる可能性はある。

②事前に書面を作成しても万能ではないかもしれない。（ご家族の意向、医療関係者等の判断）

③実際に死に直面した時には、今現在と考え方が変わる可能性がある。

④一旦書面を作成しても、時の経過とともに考え方が変わる可能性がある。

⑤どの様な方式で書面を作成する場合にも、ご家族に思いを伝える、ご家族に書面を託すことは必要である。

ご相談者に投げかけてみようと思っています。

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共同相続した不動産の持分を第三者に売却した相続人の話し

司法書士田原一暁 — Wed, 25 Aug 2021 23:12:29 +0000

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

とある不動産会社さんからのご依頼の件でした。

亡くなった方の名義のままの不動産を買い取るとのこと。先ずは登記内容を確認しようと登記情報提供サービスで登記情報を取得することにしました。

１．登記情報が取得できない？

登記情報提供サービスで登記情報を取得しようとするのですが、事件中で取得できない状態が何日か続きました。

法務局が登記申請を受け付けるなどした場合、登記事件の処理中には登記情報にアクセスで出来ないように法務局側がロックを掛けます。登記事件の処理中には登記情報にアクセスすることが出来ません。「事件中」になるということは、内容は分かりませんが、登記事件の処理が行われ、登記内容に何らかの変動があることを意味します。

きっと、売却のために相続登記を申請中なのだろう（亡くなった人の名義のままでは売却できない）と思い、登記情報が取得できるかどうかを定期的にチェックしていました。

そして何日か後にやっと登記情報を取得することができたのですが・・・

２．登記情報はとれたけど・・・

やっと取得できた登記情報を確認すると・・・？？

①相続による所有権移転

登記原因　　平成●年●月●日相続

共有者

持分２分の１　Ａ

持分２分の１　Ｂ

ここまでは良いのですが・・・・・

②Ｂ持分全部移転　？？

登記原因　令和●年●月●日売買

共有者

持分２分の１　Ｃ社（調べると少し遠方の不動産会社でした）

となっているではありませんか・・・

この登記の意味は、「法定相続分どおりに相続による所有権移転登記を行い、その上で共有となった不動産のＢさんの持分をＣ社が買い取った」ということです。Ｃ社は全く知らない会社なのですが、Ｃ社に売却の意向が無ければ売買が出来ないことになります。

３．案件を持ち込んだ仲介業者さんの説明

この案件は、買主の不動産会社に飛び込みで営業にきた初見の仲介業者さんが持ち込んだものでした。

仲介業者さんの説明

①売却の相談はＡさんからのみ受けていた

②ＡさんとＢさんは元々仲違いしていた（仲違いしていることは、こんなことになってから初めて聞いた）

③Ｂさんの持分を買い取ったＣ社は、元々予定されていた売買価格では売却しないと言っている（もっと高い値段じゃないと売らない）

Ｃ社の希望価格では高すぎるので、買主の不動産会社さんはこの案件を見送ることになったのでした。

４．この事案のポイント

①法定相続分どおりの持分割合での相続登記は、法定相続人の内の１人から申請することができる。

例えば、法定相続人が妻、長男、二男の３人いる場合、法定相続分どおりの割合であれば、妻、長男、二男は各々単独で相続登記の申請が可能です。他の相続人の印鑑証明書は原則として必要ありませし、他の相続人の同意も必要ありません。

この事案では、仲介業者さんと接点の無かったＢさんが単独で相続登記を申請をしたようです。

②共有者の持分のみを売買することは可能。

この事案の場合、売買の対象不動産は普通の戸建住宅でしたが、共有不動産の持分のみを売買することは可能です。共有持分を売買するにあたり、他の共有者の同意は必要ありません。

しかし、通常は家族でもない第三者が持分のみを買うことはありません。

この事案で持分の購入をしたＣ社は、持分のみを購入することを商売としてやっていると考えられます。

Ｃ社の出口戦略（Ｃ社とは直接コンタクトを取っていないので推測です）

⑴　Ａさんに持分を買い取ってもらう

Ｃ社がいくらでＢさんから持分を購入したかは分かりませんが、相当安い価格での購入と思われます。Ａさんは共有者と歩調を合わせなければこの不動産を売却できません。Ｃ社から持分を買い取ることにより共有状態を解消して第三者に売却をするというのは、選択肢としてあり得ます。Ｃ社は、安く買い取った持分を売却して差益を獲得します。

⑵　共有物の分割を請求する

Ｃ社は、仲違いしている共同相続人Ｂさんと結託しているようなものですから、Ａさんが買い取りを拒否する可能性も高いです。そのような場合に、共有物分割請求をするということが考えられます。

民法第２５６条や第２５８条に規定があります。↓

（共有物の分割請求）

第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

（裁判による共有物の分割）

第二百五十八条　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

２　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

火中の栗を拾うようなものですし、資金回収までに相当時間がかかることが想定されますから、Ｃ社は相当安い価格で購入していることが想像されます。

５．まとめ

仲介業者さんは、ＡさんとだけでなくＢさんとも事前にコンタクトを取る必要がありました。Ａさんは問題解決までに時間も費用もかかりますし、心理的負担も大きいことでしょう。

相続した不動産を売却する場合には、相続人全員の足並みがそろっている必要があります。しっかりと話し合いをして方向性を決め、相続登記を終わらせてから売却手続きに臨むことが大切です。

相続による所有権移転登記についてはこちら、相続登記に必要な書類はこちらをご参照ください。

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所有権移転登記の漏れを防ぐには？

司法書士田原一暁 — Sun, 15 Aug 2021 20:48:09 +0000

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

所有権移転登記の申請をする際に、「登記漏れ」をしてしまうことがあります。相続や贈与による所有権移転登記の際に起こりやすいです。（売買の場合には仲介業者さんが調査をするので起こりにくいですが、稀にあります）

登記漏れをしてしまうと不動産の売却時などに大きな問題となってしまうことがあります。

ここでは、登記漏れをしがちなパターンと登記漏れをしないための確認方法について書いてみます。

１．登記漏れをしがちなパターン

⑴　自宅の土地の横に小さな土地がある

自宅の土地建物の所有権移転登記を申請する際に、隣地との境界にある小さな土地を見落としてしまうことがあります。

見た感じは１筆の土地でも実は２筆の土地に分かれていることもあります。

⑵　共有の道路やゴミステーションの持分がある

分譲地の場合、自宅土地の他に共有の道路やゴミステーションがある場合が結構あります。道路部分は固定資産税が非課税の場合が多いので特に漏らしやすいです。

⑶　マンションの敷地持分や集会所の持分

古いマンションに多いのですが、「敷地権になっていない敷地持分の一部」や「規約共用部分になっていない集会所（別棟である場合が多い）の持分」の移転登記漏れをしてしまうことがあります。

２．登記漏れを防ぐために

⑴　権利書（登記済証）、登記識別情報通知、購入時の売買契約書などをよく見る

権利書や登記識別情報通知およびその関連書類をよく見ることで、登記漏れを防ぐことが出来ることがあります。

相続による所有権移転登記の申請には、原則として被相続人の権利書や登記識別情報通知は必要ないのですが、ご依頼いただく場合には可能な限り見せていただいております。

購入時の売買契約書や重要事項説明書なども確認してみましょう。

⑵　公図や地番参考図を見る

公図（法務局備え付けの地図）や地番参考図（市区町村が作成している地図）を確認します。

住宅地図と公図や地番参考図を見比べ、隣地との境界線や、自宅の進入路、ゴミステーションなどの位置を確認します。

公図は法務局に出向くか、登記情報提供サービスを利用して確認します。

地番参考図は、市区町村にて確認しますが、最近はインターネットで公開している市区町村もあります。（〇〇市・地番参考図などと検索してみましょう。川西市の地番参考図はこちら）

⑶　名寄帳を取得してみる

名寄帳は、ある人が当該市区町村内に所有している不動産を一覧にしたものです。市区町村で取得します。

固定資産税の課税明細書には固定資産税非課税の土地（道路など）は記載されていないことがありますが、名寄帳には非課税の土地も含めて記載されています。

※　調べてみると名寄帳の発行をしていない市区町村もあるようです。事前に市区町村に発行可能かを確認してください。

３．まとめ

ご自宅を売却しようとしたところ、隣地との境界にある小さな土地や共有道路持分などの相続登記が出来ていないことが判明することがあります。

複数の資料を確認し、所有権移転登記手続きの対象となる不動産を把握することが大切です。

もし登記漏れが発覚した場合には、速やかに対応することをお勧めします。

小さな土地や道路の共有持分も不動産の売却等においては大きな障害になりえます。

ご相談の方は、お気軽にご連絡ください。

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相続登記をしたら不動産業者からＤＭが来るようになったのですが？

司法書士田原一暁 — Wed, 04 Aug 2021 23:19:38 +0000

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

相続登記のご依頼をいただき、手続きを完了したお客様から「不動産業者からDM（ダイレクトメール）がどんどん届くけど一体どういうこと？」とお問い合わせをいただくことがあります。１社からだけではなく複数社（十数通届いたお客様もいらっしゃいました）から届くものですから、お客様も不審に思い、連絡してこられます。

相続登記をしたとたんに「不動産を売りませんか？」などというDMが届くわけですから気持ちの良いものではありません。中には私が不動産業者に情報を漏らしたのでは？と考える方もいらっしゃいますが、それは絶対にありません。

では、どのようなことが起こっているのでしょうか？

１．不動産の登記情報は公開情報

不動産の登記情報は公開情報であり、法務局に行って登記事項証明書を取得すれば誰でも登記情報を得ることができます。

不動産の所有者が誰なのか？どんな権利が設定されているのか？は、高度な個人情報と言えますが、次のような状況を考えてみましょう。

例１　家の向かいにある土地の所有者だと名乗る人物が、その土地を買いませんか？と声をかけてきた。丁度駐車スペースが不足していたので向かいの土地が有れば便利に使えそうだとは思うものの本当にその人物は向かいの土地の所有者なのだろうか？面識の無い人物だし確認が必要だ。

例２　商売をしている知人が「所有する不動産を担保にお金を貸してほしい。」と言ってきた。また、知人は「この不動産には全く担保は設定されておらず１番の抵当権を設定できる。」とも言っている。本当にそうなら担保設定を条件にお金を貸してあげても良いかなとは思うが、本当に担保は設定されていないのだろうか？確認が必要だ。

いずれの場合も自称所有者や知人の言葉を鵜呑みにしては危険ですので、調査、確認をすることが必要です。調査の先は法務局であり、確認すべきは登記情報ということになります。（人の確認も必要です）

このような事情から不動産の登記情報は公開されています。「自分の所有不動産の登記情報は誰にも見られたくないので非公開にしてほしい」と思ったとしても、それは出来ません。

２．不動産登記受付帳

直近に相続登記が申請された不動産は、所有権を取得した相続人が使用していない不動産（いわゆる遊休不動産）である可能性が比較的高いため、不動産業者にとってその不動産情報は、非常に有用であると思われます。とはいえ、すべての不動産について登記情報を確認するというわけにもいきません。

法務局には「不動産登記受付帳」という帳簿があます。登記申請の受付年月日・受付番号・不動産の所在地番・登記の種類など登記申請の概要が一覧表になっています。そして、不動産登記受付帳の「登記の種類」の部分を見ると、その不動産について相続により所有権移転登記がされたことが分かるようになっています。ただし、その不動産の所有者が誰なのか？は記載されていません。

不動産登記受付帳をネット検索すると画像がたくさん出てきます。どんな帳簿かはネットで画像検索をしてみてください。

３．行政機関の保有する情報の公開に関する法律

「行政機関の保有する情報の公開に関する法律」という法律があります。行政の民主的な運営を担保するために「何人も行政機関の保有する情報の公開を請求することができる」とされています。

法務局も行政機関であること、不動産登記受付帳が行政文書であること、そして前述のとおり不動産の登記情報が公開情報であることなどから不動産登記受付帳は、行政文書の開示請求の対象となっており、誰でも開示請求をすることが出来ます。

不動産登記受付帳には、不動産の所在地番は記載されていますが、その不動産の所有者が誰であるかは記載されていません。ですので、公開された不動産登記受付帳から相続登記がされた不動産をピックアップし、登記情報（公開情報）を調べて、その所有者にDMを送るという仕組みになっています。

相続登記がされた不動産とその所有者を調べるためには、①不動産登記受付帳の開示請求　②不動産登記情報の取得　という２つのステップを踏む必要があるということになります。

まあまあの手間がかかりますので、リストアップすることを業とする事業者も存在するようです。

４．まとめ

「行政機関の保有する情報の公開に関する法律」は、行政の民主的な運営を担保するための法律ですので、前述のように営業資料にするための不動産登記受付帳の利用は法律本来の趣旨からは逸脱しているように個人的には思います。

相続登記をしたとたんにＤＭがたくさん届くのは気持ちの良いものではありませんが、現状ではそれを完全に防ぐことは出来ません。

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川西合同事務所　司法書士田原一暁

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夏季（お盆の前後）の営業について

司法書士田原一暁 — Tue, 27 Jul 2021 08:48:00 +0000

夏季（お盆の前後）の営業ですが、土日祝日以外は通常どおりに営業しております。（土日祝日も事前にご予約いただければ対応可能な場合もあります）

普段は平日に休みが取りにくく必要な登記手続きが先延ばしになっておられる方、夏休みを利用して川西に帰省される方・・・等々、ご相談いただくことが可能かと思います。

ご相談のご予約はこちらからお願いいたします。もちろんお電話（０７２－７４０－３９００）でのご予約も可能です。

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田舎の田畑や使っていない別荘地の相続

司法書士田原一暁 — Mon, 19 Jul 2021 23:01:04 +0000

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

相続による不動産の名義変更のご依頼をいただく際に、「実は自宅のほかに田舎に田畑や山林が有るんですけど・・・」「昔買ったけど放置している別荘地も有るんだけど・・・」などのご相談をいただくことがあります。

そういう場合には、田舎の田畑や別荘地も併せて名義変更することをお勧めしています。

１．名義変更をしてもしなくても不動産を相続しているという事実にはかわりはありません。いずれは手続きをする必要があります。

２．不要な不動産を処分する（売却・贈与・寄付など）ためには、前提として相続による名義変更は必ずしなければなりません。

３．現在はオンラインや郵送での登記申請が可能ですので、遠方の不動産でも過大な費用を掛けずに手続きが可能です。

４．ご自宅の名義変更手続きと併せて申請する場合には、必要な書類（戸籍謄本、印鑑証明書など）はほとんど揃っている状態ですので、追加で取得する必要があるのは、固定資産税の評価証明書程度です。

やっておかないと次の世代（お子さん）に余計に負担をかけてしまいます。思い立った時にやり切ってしまうことをお勧めします。

因みに、「相続登記の義務化」が予定されています。施行されてからの実際の運用はまだ分っていませんが、令和３年５月に公開された法務省のパンフレットをリンクします。ご参考になさってください。

ご相談の方は、お気軽にご連絡ください。

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司法書士報酬の相場について

司法書士田原一暁 — Sun, 11 Jul 2021 23:33:48 +0000

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

現在、司法書士の報酬は自由化されており、どこの事務所に依頼しても同じではありません。

依頼者の方にとって、司法書士に依頼した場合にどれくらいの報酬が必要なのか？は、大きな関心事だと思います。

昔は、司法書士会が策定した報酬基準表が存在しており、司法書士の報酬額に大きなばらつきはありませんでした。現在は法務省や司法書士会は報酬基準を策定しておりません。ただし、昔の報酬基準表を参考に報酬額を決定している司法書士事務所は、現在も多いのではと私は思っております。（私の報酬基準は、昔の報酬基準表を参考にして作成しています）

そこで、日本司法書士連合会が２０１８年１月に「報酬アンケート」を実施しており、その結果がこちらです。報酬額には結構な差があることがわかります。

たまにですが、他の司法書士の費用見積もりの金額が適正かどうか？のお問い合わせをいただくことがあります。

司法書士を長年やってきての肌感覚で「高いな」または「安いな」と思うことは正直に言うと有ります。しかし、①報酬が自由化されていること、②事案により難易度、かかる手間が異なること、③事案の内容を全て把握していないこと、④他の司法書士の仕事のやり方、報酬についてとやかく言う立場にないこと等から、報酬額が高いか、安いかについてはお返事は控えさせていただくことになります。

いずれにしましても、よく説明を受け、ご納得の上でご依頼されることが大切だと思います。

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