共有名義で不動産を購入する場合の持分の決め方は？

登記申請のご依頼時に持分割合をどのようにするかを確認すると、持分を「何となく」決めている方が意外と多い印象です。「夫婦なのだから持分は２分の１ずつで良いのでは？」などとおっしゃいますが、どうでしょうか？

１．持分の決め方の原則

まずは、持分の決め方の原則ですが、購入資金をいくらずつ出したのか？をもって決定します。

計算例

土地建物の売買代金総額３，０００万円を、夫が２，０００万円、妻が１，０００万円の割合で支払う。

この場合には夫の持分を２/３、妻の持分を１/３で登記をします。

２．住宅ローンを利用する場合

住宅ローンを利用する場合の計算例は、ローン契約の形態により異なります。

⑴夫婦が個別に住宅ローンの契約をする場合

土地建物の売買代金総額３，０００万円を、夫が住宅ローン２，０００万円、妻が住宅ローン１，０００万円を個別に契約して支払う。

この場合には夫の持分を２/３、妻の持分を１/３で登記をします。（現金購入と同じ）

⑵夫が住宅ローンを契約し、妻が連帯保証人となる場合

土地建物の売買代金総額３，０００万円を、夫が住宅ローン３，０００万円を契約し、妻が収入合算して連帯保証人となる。

この場合には夫の単独所有で登記をします。

⑶夫婦で連帯債務となる住宅ローンを契約する場合

土地建物の売買代金総額３，０００万円を、夫婦が連帯債務で住宅ローン３，０００万円を契約する。

この場合には夫の持分、妻の持分を所得金額等により合理的に決めて登記をします。

ただし、所得は変動するので注意が必要かと思われます。

※　連帯債務の負担割合は、所得金額等に応じて合理的に定める必要があり、夫が妻に代わって負担する借入金は、夫から妻に対する贈与となります（昭和34.6.16直資「共かせぎ夫婦の間における住宅資金等の贈与の取り扱いについて」）。国税庁のホームページより引用

３．持分を誤って登記した場合には？

上記（１）の計算例のように夫の持分を２/３、妻の持分を１/３で登記すべきところ、夫の持分を１/２、妻の持分を１/２で登記をしてしまった場合にはどのような取り扱いになるのでしょうか？

総額３，０００万円の不動産の持分を夫婦１/２ずつで登記した場合、

夫の支払い額２，０００万円　－　実際に取得した持分価格１，５００万円　＝　－５００万円

妻の支払い額１，０００万円　－　実際に取得した持分価格１，５００万円　＝　＋５００万円

となりますので、夫が５００万円損をし、妻が５００万円得したことになります。

つまり、夫から妻に５００万円の贈与があったとみなされます。

実際の出資割合と異なる持分で登記をすると贈与税の課税対象になり得るということです。