相続による所有権移転登記

執筆者　川西合同事務所　司法書士田原一暁

相続による所有権移転登記の必要性

不動産の所有者の方が亡くなられた場合には、相続による所有権移転登記を管轄法務局に申請する必要があります。

不動産の名義が亡くなった方のままの場合

１．その不動産を売却することができない（相続人の方の名義に変更してからでないと売却できません）

２．相続人の方の名義に変更する前に更に相続が発生する（2次相続と呼ばれています）と権利関係が複雑になりやすい

３．住宅ローンを利用する際に抵当権設定登記ができない

４．住宅ローンを完済した際の抵当権抹消登記ができない

などの不都合が生じます。

不動産の名義人の方が亡くなられた場合には、お早めに相続による所有権移転登記を申請することをお勧めします。

関連ページ：遺言書があっても相続登記を早めにする理由

関連ページ：共同相続した不動産の持分を第三者に売却した相続人の話し

相続による所有権移転登記のパターン

相続による所有権移転登記には、いろいろなパターンがあります。例をあげてみます。

１．法定相続分の割合どおりに所有権移転登記をする

例　相続人が　①配偶者　②子供が長男、二男の２人　の場合

法定相続分は、配偶者2/4　長男1/4　二男1/4　です。

この場合、その不動産は共有となります。

法定相続分どおりの相続登記は、相続人の内の一部からの申請も可能です。

法定相続人の内の一部からの申請の場合、申請人とならなかった相続人については登記識別情報が通知されません。

関連ページ：登記識別情報通知とは何ですか？

共有の不動産を処分する場合（例えば売却することは処分に該当します）には基本的には全員の合意が必要です。

また、その不動産を売却した場合には、売却代金は持分に応じて分けることになります。

ただし、自身の持分のみを売却することも手続上は可能です。その場合には他の相続人の同意を要しません。

関連ページ：共同相続した不動産の持分を第三者に売却した相続人の話し

２．遺産分割協議（具体的にその不動産を相続人の内の誰が相続をするのかを決定する協議、相続人全員の合意が必要）により、ある相続人の名義にする

例　　相続人が　①配偶者　②子供が長男、二男の２人　の場合

遺産分割協議により配偶者がその不動産を単独で相続することを合意

配偶者のみの名義になりますので、その不動産を処分する場合には、名義人である配偶者が全てを決定します。

また、その不動産を売却した場合には、売却代金は登記名義人である配偶者のものとなります。

３．遺言書にもとづき所有権移転登記をする

遺言書に記載されたとおりに登記をします。

遺言書にてその不動産を相続することとされている相続人が単独で申請します。

他の相続人の協力を要しません。

申請書に添付する戸籍も、法定相続分どおりに登記する場合や、遺産分割協議に基づき登記する場合よりも少ないです。

遺言書が自筆証書遺言の場合には、相続による所有権移転登記に先立って、家庭裁判所にて遺言書の検認を受ける必要があります。

相続による所有権移転登記に必要な書類

相続による所有権移転登記に必要な書類は、次のとおりです。

法定相続分のどおりに登記する場合

１．被相続人の方の出生から死亡までの戸籍（除籍・原戸籍）謄本すべて

必要な戸籍の通数は、人により違います。本籍地の市区町村にて取得します。

２．被相続人の住民票除票（本籍地の記載必要）または戸籍附票

保存期間の経過により取得できない場合には、相続対象不動産の登記済証（権利書）を準備します。

３．法定相続人全員の戸籍謄本（または抄本でも可）

本籍地の市区町村で取得します。

４．登記名義人になる相続人の住民票

５．相続の対象となる不動産の固定資産税評価証明書

固定資産税・都市計画税の納税通知書でも可。いずれも最新年度のもの。

遺産分割協議書に基づき登記する場合

上記の法定相続分どおりに登記する場合の書類に加え

１．遺産分割協議書

２．法定相続人全員の印鑑証明書

遺言書に基づき登記をする場合

１．遺言書

自筆証書遺言の場合には、家庭裁判所で遺言書の検認を受ける必要があります。

相続による所有権移転登記の費用

相続による所有権移転登記にかかる費用は、次のとおりです。

１．登録免許税

相続による所有権移転登記の申請をする際に必ずかかる国税です。

不動産の固定資産税評価額の0.4％と決まっています。

例　固定資産税評価額が1000万円の不動産の場合　1000万円×0.4％＝4万円

※　最新年度の固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細（市区町村から5月頃に郵送）や評価証明書を使用します。

２．戸籍などの実費

数千円～。多い方で1万5000円くらいまでかと思いますが、事案により異なります。

３．登記事項証明書、固定資産税評価証明書の実費

事案により異なりますが、数千円までの場合が多いです。

４．司法書士に依頼した場合の報酬

報酬は、各司法書士が独自に決定することとなっていますので、依頼する司法書士により異なります。

私にご依頼いただいた場合の報酬額

①遺産分割協議を要する所有権移転登記　7万円（消費税別）

②遺産分割協議を要しない所有権移転登記　6万円（消費税別）

※　報酬は基準額です。難易度等により増減させていただく場合があります。その場合には、依頼者の方に事前にご了解いただくようにしております。

※　必要書類の取り寄せをする場合には実費はご請求しますが、基本的には上記報酬額内で対応させていただきます。

※　報酬基準表はこちらをご確認ください。

私にご依頼いただいた場合の費用総額の目安

川西市内の一般的な戸建住宅、マンションの場合には、実費と報酬の総額が１０万円～１５万円になる場合が多いです。

あくまでも目安であり、事案により異なりますので、説明を良く聞いていただき、ご納得の上、ご依頼くださいますようお願い申し上げます。

相続による所有権移転登記のご依頼をいただく際に、併せて法定相続情報一覧図の写しの交付をご依頼いただく場合には、法定相続情報一覧図の写しの報酬は無償とさせていただいております。

不動産の他に、預貯金や自動車などの名義変更が必要な方、相続税の申告が必要な方には法定相続情報一覧図の写しの取得をお勧めしております。

法定相続一覧図の写しについてはこちらをご覧ください。

関連ページ：不動産登記の費用見積もりには何が必要ですか？

関連ページ：司法書士報酬の相場について

相続による所有権移転登記をご依頼いただくメリット

相続による所有権移転登記は、手間を惜しまなければご自身でも可能かと思われます。

ご依頼いただけば、ご自身で手続きをされる場合の手間と時間が大幅に削減できます。

１．戸籍謄抄本の収集

登記だけではなく、他の相続手続きにも共通するところですが、戸籍の収集に大変手間がかかることがあります。

⑴　本籍地が遠い場合

⑵　転籍（本籍地を移動すること）を何度もしている場合

⑶　平日の開庁日に役所に出向く時間がない場合

やっとのことで取得した戸籍も、提出先であれが足りないこれが足りないと言われてしまうこともあるかもしれません。

ご依頼いただいた場合には、戸籍の収集は全てお任せいただけます。

２．遺産分割協議書等の作成

遺産分割協議書等、相続による所有権移転登記の必用書類を作成し、他の相続人に実印を押印してもらったところ、法務局でその内容や記載方法の不具合を指摘されることもあります。

訂正のために再度ほかの相続人に実印を押印してもらわなければならないことにもなりかねません。

ご依頼いただいた場合には、遺産分割協議書等の作成もお任せいただけます。

ご依頼をされるかどうかにかかわらず、手続きに不安がおありの場合には、先ずはお気軽にご相談ください。

お待ちしております。

お電話でお問い合わせの方は、０７２－７４０－３９００にお電話ください。（平日の９時から１７時）

お問い合わせフォームでお問い合わせの方は、下記ボタンをクリックしてください。（お返事にお時間をいただく場合があります）

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